İstanbul’da ticari gayrimenkuller boş kaldı. Şirketlerin hibrit çalışmaya geçmesi, artan kiralama ve aidat maliyetleri plaza ve ofislere olan ihtiyacı azalttı. İstanbul’da ticari gayrimenkullerin yüzde 20’si boş ve atıl duruma düştü. Gayrimenkul piyasasında kullanılmayan plaza ve ofislerden nasıl faydalanabileceğine ilişkin çözümler konuşuluyor.
“Plazaların yüzde 20’si boş”
Konuya ilişkin açıklamalarda bulunan Emlak Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, özellikle pandemi dönemiyle birlikte evden çalışma modelinin geldiği bir dönemin geride kaldığını belirterek, “Gerek uzaktan çalışmanın getirdiği bir çalışma kültürünün anlaşılmasıyla gerekse de dönemsel çalışma nedenleriyle iş yerlerinin konut stoklarında bir arz fazlası yaşandı. Bu arz fazlası pandemi döneminden önce genel anlamda yüksek montanlı inşa edilmiş ticari alanlarımız için beraberdi. Halen bu evrede finans merkezi gibi bazı yerlerde ticari üniteler yapılmaya devam ediyor. Pandemide uzaktan çalışma gerekse de fazla yapılmış bu stoklar nedeniyle plazalarda yüzde 20’ye yakın bir boşluk oranı mevcut. Son dönemde her halükarda yeni bu tarzda inşaatlar yapılmamış olsa bile, var olan stokun nispeten çok daha azının kullanıldığını görüyoruz. Bu stokun neden olduğu açılardan baktığımızda belli bölgelerde bazı yoğunluklar olduğunu görüyoruz. Örneğin; İstanbul Avrupa Yakası’nda özellikle Maslak en çok boşluk yaşanan noktalardan bir tanesi. Bunun yanısıra Basın Ekspres hattı dediğimiz bölgede boşluk oranlarımız mevcut. Bunların bir kısmı merkezi iş alanı imarı statüsünde olan alanlar. Bununla beraber Levent ve Etiler hattı ile Seyrantepe ve Şişli hattında bu boşluk oranları göze çarpıyor” dedi.
“Şirketlerin belli noktalarda küçülmeye gitmesi plazaların boş kalmasında başka bir neden”
İstanbul Anadolu Yakası’na bakıldığında Kozyatağı hattında genel bir ticari arz fazlası bulunduğunun altını çizen Özelmacıklı, “Bunun yanında son dönemde bazı bankaların gelmesiyle beraber Ümraniye hattında bu boşlukları görebiliyoruz. Bu boşlukların önemli bir nedeni de şirketlerin belli noktalarda küçülmeye gitmesidir. Daha önce daha yüksek metrekareli bir alana sahip şirket daha küçük bir metrekareli iş yerine geçti. Bunun nedeniyle de aslında bu boşlukların bazıları oluştu. Burada önemli nedenlerden bir tanesi de aidatlardır. Özellikle ticari gayrimenkullerde diğer konutlardan daha farklı aidatlarla ilgili giderler var. Binaların dış cephelerinin temizlikleri, ekstra güvenlik önlemleri ve buranın iş sağlığı ve güvenliği riskleri daha minimize edilmesi yönüyle baktığımızda özellikle aidatlarla ilgili kısım ticari gayrimenkullerin yorucu bir kısmı diyebiliriz. Bu nedenle boşluk oranlarının gerek aidatlar gerekse de pandemi koşulları nedeniyle şirketlerin nispeten uzaktan çalışma modeliyle de değiştirilebilir olduğunu görmesi, bu boşluğun nedeninin açıklıyor” ifadelerini kullandı.
Son dönemde şirketlerin ‘flexible ofis’ modelini tercih ettiğine dikkat çeken Özelmacıklı, “Bunlar ihtiyaca göre artırılabilir metrekareli yerler oluyor. Sanal ofis dediğimiz hizmetler nedeniyle bu hizmeti aslında vergi levhası ve kaydını açarak bu sanal ofisler üzerinden yürütmeleri biraz daha tercih edilen nokta oldu” diye konuştu.
Nasıl değerlendirilebilir?
Plazaların nasıl değerlendirileceğine ilişkin olarak Özelmacıklı şu bilgileri verdi: “Bu açıdan baktığımızda da özellikle çok görünen ve bizler için çok ciddi bir risk bulunuyor. Özellikle büyükşehirlerde yeterli konut stoklarımız yok ve talep artmaya devam ediyor. Bu durumdan ilk etkilenecek kişiler de yüksek bir oranda üniversiteye yeni yerleşen gençler olacak. Bu öğrencilerin barınma problemini çözemediğimz takdirde yaklaşık iki ay sonra çok ciddi daha farklı durumları konuşuyor olacağız. Bu nedenle Gençlik ve Spor Bakanlığımızın nezdinde YURTKUR’un yapabileceği kiralamalarla ya da belediyelerin iştirakleri çerçevesinde yapılabilecek kiralamalarla veya bu plazaları girişimcilere verilebilecek bazı geçici düzenlemelerle, en azından buraların toplu bir barınma amacıyla kullanılması çok daha mümkün hale gelebilir. Buralara yapılacak servis hatları veya belirlenecek güzergahlara verilecek bazı desteklerle bu atıl kalan plazaların en azından toplu barınma ihtiyacı açısından kullanılması çok büyük bir fayda sağlayacaktır. Özellikle gayrimenkul sektöründe yeni arzlar üretilene kadar bir nebze kullanılma potansiyeli sağlayacaktır.”
“Plazaların kira fiyatlarında yüksek artışlar oldu”
Özelmacıklı, “Nispeten konutlar çerçevesinde artan fiyatlar ticari gayrimenkul piyasalarına yansıdı. Konutlarda yaşanan artış bir miktar daha fazlayken, büyükşehirlerde ticari gayrimenkul fiyatları arttı. Plazaların bu kira fiyatlarında gerçekten yüksek artışlar oldu. Bu satış fiyatlarına da yansıdı. Özellikle İstanbul’da şu anda metrekare değerlerinin 17, 18 bin lira seviyelerine ulaştığını söylemek mümkün. Ankara, İzmir gibi yerlerde de 10-11 bin lira bandında diyebiliriz. Bu noktada en önemli etken plazaların sınıflandırılmasıdır. A, B ve C sınıfı dediğimiz farklı plaza türleri var. Bu farklı plaza türlerinin özellikle o plazanın taşıdığı nitelikler çerçevesinde sağladığı avantajlar sınıflandırılıyor. Bu katlar, kullanım alanları, sosyal olanaklar, binaların enerji verimliliği, kapasiteleri gibi birçok farklı faktör plazaların sınıflandırılmasına neden oluyor. Bizim daha çok kastettiğimiz A ve B sınıfı kategorilerindeki yerler diyebiliriz” dedi.
“Plazalardaki kira artış oranlarının neredeyse yüzde 45 seviyelerine kadar yükseldiğini görüyoruz”
Özellikle ticari gayrimenkul tarafına bakıldığında, var olan bir stopaj yükünün bulunduğunu dile getiren Özelmacıklı, “Aslında mal sahibinin sorumluluğu olan bedelinin içinden ödendiği stopaj oranının da belli dönemlerde muafiyetler ve düşüşler sağlanmıştı. Bu boşluk oranlarının azalması açısından ve ticari faaliyetlerin artırılması açısından bir düzenleme yapılabilir. Özellikle de konut kiralarına getirilen sınırlama iş yerlerine getirilmedi. Hatta son on iki aylık ortalama kira artışlarına baktığımız zaman iş yerlerindeki artışların neredeyse yüzde 45 seviyelerine kadar yükseldiğini ve yükselmeye de devam edeceğini gördüğümüz bir unsur var. Belki ticari gayrimenkuller için de böyle bir sınırlandırma söz konusu olabilirdi. Modeller anlamında da sabit kira yerine özellikle bazı perakende piyasalarında, ciro bazda hasılat paylaşımı farklı modelleri de gerek hukuki altyapısı gerekse de bakış açımızın hazır olması faydalı olacağı kanaatindeyiz” açıklamalarında bulundu.